本投資法人は、賃貸住宅の特性を考慮しつつ、以下の方針に基づきポートフォリオを構築します。
| （イ） | 投資対象エリア |
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東京都心を中心としながら、首都圏(注２)、政令指定都市(注３)及びこれに準ずる都市に所在する物件に投資し、以下の投資比率を目標に全国に分散投資を行います。
| 投資対象エリア |
投資比率(注４) |
| 都心主要７区(注１) |
40〜60％ |
| 都心部（都心主要７区を除く東京23区） |
20〜40％ |
| 首都圏(注２)（東京23区を除く） |
10〜30％ |
| 政令指定都市(注３)及びこれに準ずる都市 |
10〜30％ |
| （注１） |
東京都港区、千代田区、渋谷区、新宿区、目黒区、世田谷区、品川区をいいます。 |
| （注２） |
首都圏とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県をいいます。 |
| （注３） |
首都圏に存する都市を除きます。 |
| （注４） |
投資比率は、取得価格を基に算定されます。 |
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| （ロ） | 住戸タイプ |
| 地域特性、社会情勢の動向、賃貸住宅需要の変化等に応じて、シングル向けからファミリー向けまで幅広いテナントを対象とする物件に投資し、以下の投資比率を目標に住戸タイプの分散投資を図ります。
| 住戸タイプ |
投資比率（注） |
定義・分析 |
| シングル・タイプ |
30〜50％ |
定義 |
専有面積が30m2未満で、主に単身者向けのワンルーム、１ＤＫタイプの住戸 |
| 分析 |
企業の単身寮廃止・晩婚化等のトレンドから、需要は旺盛であり、かつ一時的住居というニーズの性格からも、現状では最も大きなマーケットを形成している。 |
| コンパクトタイプ |
30〜50％ |
定義 |
専有面積が30m2以上60m2未満で、主に単身者及び小規模家族（２〜３人）向けの１ＬＤＫ、２ＤＫタイプの住戸 |
| 分析 |
都心回帰、20〜30代の個性的なライフスタイルを求める傾向、また、高齢者層の潜在需要等から、有望なマーケットを形成している。 |
| ファミリー・タイプ |
10〜30％ |
定義 |
専有面積が60m2以上100m2未満で、主にファミリー向けの２ＬＤＫ、３ＬＤＫタイプの住戸 |
| 分析 |
都心部にあっては、日本人の富裕層を中心に根強い需要があり魅力的な投資対象であるが、マーケットの規模は比較的小さい。
都心部以外の地域にあっては、分譲特に中古マンションとの比較で現状では賃貸住宅の優位性が一般的に見出し難いことから、立地やデザイン性等の差別化が図れる物件を厳選する。 |
| ラージ・タイプ |
０〜10％ |
定義 |
専有面積が100m2以上で、主に外国人向けの高級賃貸住戸 |
| 分析 |
マーケット規模が小さく、外資系企業の動向等に左右される。
有能と判断されるPM業者（オペレーター）の管理運営による優良物件を厳選する。 |
| ドミトリー・タイプ |
上限20％ |
定義 |
浴室や洗濯機置場が無く、物件内の共用施設（共同浴場・ランドリー等）の利用によって賄われる住戸 |
| 分析 |
一般の住戸タイプと比較して汎用性に劣るが、後記の運営型賃貸住宅に属する場合のみ投資が可能となる。 |
| （注） |
投資比率は、各物件の賃貸可能面積を基に算定されます。 |
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| （ハ） | 運営型賃貸住宅の組入れ |
| 本投資法人は、一般の賃貸住宅とは異なる運営を行う物件（運営型賃貸住宅）に投資することができます。運営型賃貸住宅とは、サービス・アパートメント（短期滞在者向けの家具付賃貸住宅をいいます。以下同じです。）、社会人及び学生向けの寮、高齢者向け住宅等で、フロントサービスや食事提供等の生活支援サービスが付与された賃貸住宅をいいます。
本投資法人は、取得に際して以下の事項に留意しながら、総合的に判断して投資を行うものとします。
- 物件の特性（立地、利便性、周辺の状況等）から、社宅・寮等、物件の運営内容に照らし、将来的にエンドユーザーのニーズが見込めると判断されること。
- テナントである法人又はオペレーターへの一括賃貸を前提とし、テナントの信頼性、運営能力、実績等を考慮した上で、中長期的な安定収益の獲得が可能と判断されること。
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