投資基準

保有期間

取得基準

1. 築年数
   原則として、取得時において15年以内とします。
2. 立地
   以下の要素に地域及び物件の特性を加味し、総合的に勘案した上で取得の是非を判断します。ただし、運用ガイドラインに定める容認取引の基準としては、各細目を１つの要素として勘定します。
   1. 最寄駅の都心部又は中心ターミナル駅へのアクセスの良否
   2. 最寄駅からの距離
      （シングル・タイプ及びコンパクト・タイプについては徒歩10分以内、ファミリー・タイプ及びラージ・タイプについては徒歩15分以内を目途とします。）
   3. 日照、眺望、景観、騒音等の住環境、嫌悪施設の有無
   4. 公共サービス、日常利便施設の有無
   5. 周辺の土地利用状況の適否
3. 構造
   原則として、構造は、ＲＣ（鉄筋コンクリート）造又はＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート）造で、新耐震基準（昭和56年に改正された建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）に基づく建物等の耐震基準を指します。以下同じです。）に適合している、又は同程度の建物とします。
4. 規模
   1. 原則として、１物件当たりの取得価格（取引価格を指し、取引に付随する費用を含みません。）は、ポートフォリオ全体の取得価格総額の20％以内とします。
   2. 原則として、１物件当たりの取得価格（取引価格を指し、取引に付随する費用を含みません。）は５億円以上とします。
5. 権利形態
   原則として、敷地も含めた物件全体の所有権を取得するものとしますが、ポートフォリオ全体への影響を考慮した上で、以下の物件も取得できるものとします。
   1. 区分所有建物
      原則として、50％以上の区分所有割合を取得できる場合とします。
   2. 共有物件
      管理・処分の自由度が確保できることを前提に、他の共有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。
   3. 借地物件
      原則として、借地権又は定期借地権付建物を取得できるものとします。具体的には、借地契約の内容を、収益性、安全性、流動性等の観点から検討した上で取得の是非を判断します。
   4. その他
      用益物権が付着している不動産等については、設定内容を確認の上、収益性、安全性、流動性等の観点から検討した上で取得の是非を判断します。
      原則として、担保権設定物件は取得しません。
6. 環境・地質等
   土壌汚染があり、適切な処理が行われていない物件、又は、日本国の法令（条例を含みます。）上不動産に対する使用が禁止又は制限されている有害物質を含む建材等を使用し適切な処置が施されていない物件は取得できません。
7. 原所有者の属性等
   原所有者又は、主たる使用者が反社会的団体又はその構成員である物件、及び社会通念に照らして公序良俗に反する使用が行われている物件は取得しません。

デュー・デリジェンス基準

本投資法人は、物件の取得にあたり、当該不動産の予想収益、エリアの将来性、建物仕様、耐震性能、権利関係、環境・地質等を充分に調査し、総合的に検討します。具体的には、投資対象不動産の投資価値を見極めるために、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書、地震リスク診断報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にするとともに、経済的調査、物理的調査、法的調査等の物件精査を行った上で、総合的に判断します。

1. 経済的調査

   評価項目	調査事項
   テナント調査	テナントの信用情報 テナントの賃料支払状況等 テナントの業種、テナント数、賃借目的、契約内容及び用途等 現在及び過去の稼働率、平均入居期間、賃料推移及び将来の見通し 各建物における各テナントの占有割合等
   市場調査	市場賃料、稼働率 競合物件・テナント需要動向等 周辺の開発計画の動向 商圏分析：商圏人口、世帯数及び商業指標等
   収益関係	テナント誘致・物件の処分性等の競争力調査 賃貸借契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性 費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性 適正賃料水準、適正費用水準の調査及び将来予想される費用負担の可能性 修繕履歴及び修繕計画との比較における実際の修繕積立状況 公租公課

   
   
2. 物理的調査

   評価項目	調査事項
   立地要因	街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客数 利便施設、経済施設、教育施設、官公署、娯楽施設等の配置、近接性 周辺土地の利用状況及び将来の動向 都市計画及び地域計画 日照、眺望、景観、騒音等環境状況 公共サービス・インフラ整備状況 地域の知名度、評判等の状況
   建築・設備・仕様概要	意匠、主要構造、築年数、設計・施工業者等 内外装の部材の状況 ＜住宅＞ 間取り、天井高、空調設備、防犯設備、放送受信設備、インターネット配備状況、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントランス等その他共用設備の状況等 ＜オフィス・店舗＞ 前面道路との位置関係及び前面道路からの視認性、前面道路の繁華性、開口又は奥行等の形状と広さ、分割対応の可否、階数、天上高、空調方式、電気容量、営業可能業種、駐車場その他共有施設の利用状況、フリーアクセスフロア、床荷重等
   耐震性能診断	新耐震基準又はそれと同水準以上の性能の確保 地震リスク分析及び耐震診断実施
   建物管理診断	関係法規（建築基準法、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）その他建築法規及び自治体による指導要綱等）の遵守状況等 建物状況報告書における将来（10〜12年程度）の修繕費見込み 建物管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社へのヒアリング 施工業者からの保証及びアフターサービス内容 近隣住民との協定書の有無
   環境・土壌等	アスベスト・フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管理状況 地質状況、土地利用履歴、土壌等の環境調査

   
   
3. 法的調査

   評価項目	調査事項
   権利関係への対応	前所有者等の権利の確実性を検討します。特に共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。 借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無 敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況 敷金保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置 共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置の有無並びに共有者間における債権債務関係 区分所有の区分性 本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無 借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容（特に優先譲渡条項の有無とその内容） 借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性 不動産を信託する信託受益権については信託契約の内容
   境界調査	境界確定の状況、越境物の有無とその状況

開発案件への投資方針

安定的賃貸収入を現に生じている不動産の取得を原則とし、自ら土地を取得し建物を建築する開発投資（既取得物件の建替も含みます。）は行わないものとします。ただし、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、完工・引渡しリスクが極小化されていると判断できる場合には、当該建物の竣工前の取得契約の締結も検討することができることとします。

PM会社選定における基準

以下の観点から複数のPM会社を比較検討することにより、効果的かつ効率的な運営管理の実行を図ります。

1. 経験及び実績
2. 財務体質・信用力
3. リーシング能力
4. 建物管理能力
5. レポーティング能力
6. 報酬手数料の水準

PM会社の管理及び指導監督方針

主に毎月のPM業務報告書に基づき、以下の事項につき検証するとともに、PM会社に対し、運用管理計画に沿った運営管理を遂行させるための指導及び監督を行います。

1. テナントからの入金状況
2. テナントの入退去の状況
3. 経費等の支払状況
4. テナントからの要望・クレームとその対応
5. 新規テナントの獲得に関する情報及びその活動内容
6. 修繕等工事の状況

PM会社の評価

定期的（原則として１年）に以下の観点を含む事項につき運営管理実績を評価し、その結果によってはPM会社の変更を検討します。

1. 運営管理計画の達成度
2. リーシング実績
3. PM業務の遂行能力
4. テナント対応能力

テナントの選定

以下の項目について総合的に評価して選定します。

1. 法人
   • 業種、業歴、決算等
   • 賃貸借の内容（使用目的、契約期間等）
   • 連帯保証人の有無とその属性
   • 保証会社による保証の適否
2. 個人
   • 職業、勤務先の内容等
   • 年収、その他賃料負担能力の根拠
   • 賃貸借の内容（使用目的、契約期間等）
   • 連帯保証人の有無とその属性
   • 保証会社による保証の適否

損害保険

各不動産の特性に応じて適正と判断される内容の火災保険及び賠償責任保険を付保します。

地震保険

個別の投資物件のPML（予想最大損失率）（注）が20％を超過する場合、若しくは個別の投資物件が加わることによりポートフォリオ全体のPMLが15％を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。

年度資産運用計画書

営業期間毎に年度資産運用計画書を制定し、本投資法人の計画的なポートフォリオ運用を実施します。年度資産運用計画書は、各物件の収支予算、新規投資、保有資産の売却予定から構成され、各営業期間の開始時までに、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。

中期（５年）資産運用計画書

中期（５年）資産運用計画書を制定し、本投資法人の中長期的な視野に立った計画的なポートフォリオ運用を実施します。中期（５年）資産運用計画書は、中期の各物件の収支予算、新規投資計画、保有資産の売却計画から構成され、各営業期間の開始時までに、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。

資産運用計画書の検証

年度資産運用計画書については、月次収支実績による検証を行い、予算と実績に乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに変更年度資産運用計画書を制定します。
また、中期（５年）資産運用計画書については、営業期間毎に実績による検証を行い、予算と実績に乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに変更中期（５年）資産運用計画書を制定します。資産運用計画書の変更は、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。

売却方針

本投資法人は、中長期での運用を基本方針として物件の取得を行います。ただし、以下の事項を検討の上、総合的に判断して物件の売却を行うことがあります。

1. 金融市場及び不動産市場の動向
2. 収益予想
3. 資産価値の増減及びその予測
4. 立地エリアの将来性
5. ポートフォリオの構成