本投資法人は、投資にあたり以下の投資基準を満たすことを前提とします。ただし、以下の基準のうち(イ)及び(ロ)の各項目（細目を含みます。）に適合しない要素が３つまでであり、その投資が投資主価値の増大に寄与すると判断できる場合には、運用ガイドラインに定める容認取引として投資を行うことができるものとします。
本投資法人は、物件の取得にあたり、当該不動産の予想収益、エリアの将来性、建物仕様、耐震性能、権利関係、環境・地質等を充分に調査し、総合的に検討します。具体的には、投資対象不動産の投資価値を見極めるために、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書、地震リスク診断報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にするとともに、経済的調査、物理的調査、法的調査等の物件精査を行った上で、総合的に判断します。
前所有者等の権利の確実性を検討します。特に共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。
境界確定の状況、越境物の有無とその状況
安定的賃貸収入を現に生じている不動産の取得を原則とし、自ら土地を取得し建物を建築する開発投資（既取得物件の建替も含みます。）は行わないものとします。ただし、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、完工・引渡しリスクが極小化されていると判断できる場合には、当該建物の竣工前の取得契約の締結も検討することができることとします。
運用資産の価値の維持向上、空室率の低減、運営管理コストの削減等、安定的な賃貸収益確保のため、以下の方針でPM業務を委託します。
以下の観点から複数のPM会社を比較検討することにより、効果的かつ効率的な運営管理の実行を図ります。
主に毎月のPM業務報告書に基づき、以下の事項につき検証するとともに、PM会社に対し、運用管理計画に沿った運営管理を遂行させるための指導及び監督を行います。
定期的（原則として１年）に以下の観点を含む事項につき運営管理実績を評価し、その結果によってはPM会社の変更を検討します。
以下の項目について総合的に評価して選定します。
各不動産の特性に応じて適正と判断される内容の火災保険及び賠償責任保険を付保します。
個別の投資物件のPML（予想最大損失率）（注）が20％を超過する場合、若しくは個別の投資物件が加わることによりポートフォリオ全体のPMLが15％を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
資産運用会社は、本投資法人の運用資産全体について、年度資産運用計画書及び中期（５年）資産運用計画書を制定し、計画的な資産の運用を行います。これら資産運用計画書には、新規投資、保有資産の売却、及び物件毎の管理運営計画（修繕計画を含みます。）が含まれます。
営業期間毎に年度資産運用計画書を制定し、本投資法人の計画的なポートフォリオ運用を実施します。年度資産運用計画書は、各物件の収支予算、新規投資、保有資産の売却予定から構成され、各営業期間の開始時までに、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。
中期（５年）資産運用計画書を制定し、本投資法人の中長期的な視野に立った計画的なポートフォリオ運用を実施します。中期（５年）資産運用計画書は、中期の各物件の収支予算、新規投資計画、保有資産の売却計画から構成され、各営業期間の開始時までに、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。
年度資産運用計画書については、月次収支実績による検証を行い、予算と実績に乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに変更年度資産運用計画書を制定します。 また、中期（５年）資産運用計画書については、営業期間毎に実績による検証を行い、予算と実績に乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに変更中期（５年）資産運用計画書を制定します。資産運用計画書の変更は、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。
本投資法人は、中長期での運用を基本方針として物件の取得を行います。ただし、以下の事項を検討の上、総合的に判断して物件の売却を行うことがあります。